지분적립형 분양주택은 주택 지분의 일부를 취득한 이후 일정 기간에 걸쳐 나머지 지분을 단계적으로 매입하는 방식으로 초기 주택 매입 자산이 부족한 청년과 신혼부부 자가 매입 장벽을 낮추기 위해 추진되는 공공주택 정책이다.
그러나 경기주택공사에서 제출한 자료에 따르면 높은 초기 자금 부담과 장기간에 걸친 추가 지분 취득비용, 금융 이율 변동 위험 등이 발생할 수 있어 자산 형성 기회가 부족한 청년과 신혼부부에게 주거 사다리를 제공하겠다는 당초 정책 취지와 거리가 있다는 점을 지적했다.
먼저 최초 25% 지분 매입에 따른 초기 자금 부담 완화 설계와 거리가 있는 납부액이 지적됐다.
분양 가격 6.85억원인 주택의 최초 지분 취득대금은 25%, 1.71억원이다.
그러나 나머지 공공지분 75%에 대한 임대보증금 3.3억원을 전액 납부할 경우 실제 초기 필요자금은 약 5억원으로 전체 분양 가격의 73%에 달한다.
임대보증금 일부를 월 임대료로 전환할 경우 초기 부담을 줄일 수 있지만 보증금 50%를 월세 전환 시 초기 자금 약 3.36억원과 월 임대료 약 48만원을 지출해야 한다.
보증금 80% 전환 시 초기 자금은 약 2.37억원으로 감소하지만 월 임대료 77만원을 추가 부담한다.
최 의원은 “청년·신혼부부 자가 구입 부담을 낮추기 위해 추진하는 공공주택 사업에서 입주 초기부터 5억원 이상의 자금이 필요하다면 자산이 부족한 실수요자를 위한 정책이라고 지칭할 수 있는지 되짚어봐야 한다”며 “초기 자금 부담을 낮추기 위해 도입한 정책이 상당한 자기자본이나 대출 여력을 갖춘 사람에게 유리한 구조로 운영된다면 당초 정책 취지가 퇴색될 우려가 있다”고 강조했다.
또한 최 의원은 20년에 걸친 지분 취득 과정에서 발생하는 추가 비용과 일반분양 대비 경제성 문제도 제기했다.
최초 분양 가격이 6억 8500만원인 주택의 경우 20년간 전체 지분 취득 대금은 분양 원금과 가산이자 약 1.4억을 합산한 약 8.26억원으로 추정된다.
이는 최초 분양 가격보다 약 20.6% 증가한 수준이다.
해당 금액은 지분 취득에 필요한 대금으로 실제 입주자가 부담하는 금융기관 대출이자와 월 임대료, 임대보증금 조달 비용 등이 추가로 부담해 이중, 삼중의 부담이 가중될 수 있다는 문제가 지적됐다.
최 의원은 “지분을 나누어 취득한다는 형식만으로 주거비 부담이 완화됐다고 평가할 수 없다”며 “청년과 신혼부부가 20년간 부담해야 하는 실제 총주거비를 분석하고 일반 공공분양과 비교했을 때 어느 정도의 경제적 혜택이 발생하는지 객관적으로 검증해야 한다”고 강조했다.
아울러 5년 단위 추가 지분 취득 의무에 따른 수분양자의 경제적 위험과 보호 대책 마련 필요성도 제기했다.
최초 25%의 지분을 취득한 이후 5년마다 추가 지분을 취득해야 하지만 20년이라는 기간에 걸쳐 실직, 폐업, 질병 등으로 소득이 감소하거나 금융기관의 대출한도가 축소될 경우 정해진 시기에 추가 지분 취득이 제한될 수 있다.
특히 지분 취득 대금을 납부하지 못할 경우 공급계약 해제와 위약금 공제 등의 불이익이 발생할 수 있어 경제적 사정 변화에 따른 위험이 수분양자에게 집중될 수 있다는 지적이다.
이에 최 의원은 “개별 가구의 경제적 상황에 따른 추가 지분 취득·보증금 상환 일정 조정에 대한 제도를 도입해 수분양자를 위한 안전망을 구축해야 할 것”이라며 “더불어 GH가 추진 중인 금융기관 연계 전용 대출상품에 대해서도 실제 취급 가능 여부와 금리, 한도, 소득별 대출 승인 가능성 등을 면밀히 검증해야 한다”고 강조했다.
끝으로 최 의원은 “지분적립형 분양주택은 청년과 신혼부부에게 내 집 마련의 기회를 제공할 수 있다는 점에서 충분히 의미 있는 정책이지만 제도가 본래 취지대로 작동하기 위해서는 초기 자금 부담과 장기적인 금융비용을 낮추기 위한 보완이 반드시 필요하다”고 밝혔다.
그러면서 “GH가 이번 광교 A17블록 시범사업을 신규 분양 방식 도입에 그치지 않고 청년·신혼부부를 위한 실질적인 주거 사다리를 구축하는 계기로 삼아야 한다”며 “수분양자 소득·자산 수준을 고려한 금융지원 확대, 추가 지분 취득에 따른 부담 완화, 경제적 위기 상황에서의 입주자 보호 체계 마련 등 공공사업 본연의 취지를 실현하기 위한 적극적인 노력을 기울여 달라”고 당부했다.
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