남산 고도제한 완화 이후 2024년 10월 서울시 휴먼타운 2.0사업지로 선정된 다산동 일대가 지난 7월 건축협정 집중구역으로 지정, 이달 5일 서울시 특별건축구역으로 지정·고시됐다.
다산동 휴먼타운2.0 사업지는 신당동 432-173번지 일대로 남산 자락에 자리한 오래된 저층주거지다.
고도지구와 문화재보호구역 등 각종 규제에 경사진 지형과 작은 필지까지 겹쳐 주택정비에 어려움이 컸다.
전체 361필지 중 43.2%가 90㎡ 미만의 소규모 필지이며 건축물의 77.3%는 지어진 지 20년이 넘었다.
특별건축구역은 지역 특성에 맞춰 건축규제를 완화하고 토지를 효율적으로 활용할 수 있도록 하는 제도다.
대규모 재개발 없이도 기존 골목과 마을의 정취를 지키면서 노후주택을 새로 지을 수 있도록 돕는다.
이번 지정으로 다산동에는 용적률, 건폐율, 대지 안의 공지, 조경 등 4개 분야의 건축특례가 마련됐다.
먼저, 같은 대지에 집을 더 넓게 지을 수 있게 된다.
제1종 일반주거지역 용적률을 기존 150%에서 최대 180%로 1.2배 높일 수 있다.
또한 건축선과 인접 대지경계선에서 띄워야 하는 거리를 연립주택은 2m에서 1m로 다세대주택은 1m에서 0.5m로 줄이고 옥상조경을 법정 조경면적으로 인정하는 비율은 기존 2분의 1에서 3분의 2로 확대된다.
경사지 땅도 알차게 활용할 수 있다.
경사로 인해 지상으로 드러나는 지하층을 주차장이나 비주거용도로 사용할 경우, 건폐율을 기존 60%에서 80%까지 완화할 수 있다.
이러한 특례를 적용받으려면 마을 경관과 어우러지는 건축계획을 세워야 한다.
건축주는 건축 배치, 외관 디자인, 외부공간 등 11개 항목으로 구성된 ‘신당동 특별건축구역 디자인 가이드라인’을 반영하고 건축허가 신청 시 ‘특례적용계획서’를 함께 제출해야 한다.
특례 적용 여부와 완화 범위는 서울시 건축위원회 심의를 거쳐 결정된다.
구는 올해 안에 특별건축구역과 건축협정 집중구역 지정 사항을 ‘다산권 성곽마을 주거환경개선사업’정비계획에 반영해 본격적으로 시행할 계획이다.
구 관계자는 “남산고도제한 완화에 이어 이번 특별건축구역 지정까지, 다산동 저층노후주택에 거주하는 주민들의 주택정비 여건이 개선되고 있다”며 “다산동을 비롯한 남산 주변 주거지가 계속 살고 싶은 장소로 거듭날 수 있도록 맞춤형 지원을 지속해 나가겠다”고 말했다.
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